Aktuelle Rechtsprechung für Makler

Die gesetzlichen Regeln für die Maklertätigkeit sind übersichtlich, und so wird das „Maklerrecht“ insbesondere durch die Rechtsprechung geprägt. Nachfolgend stellen wir zwei wichtige gerichtliche Entscheidungen dar.

1. Schadensersatzrisiken für den Makler im „Bieterverfahren“

Das in der Praxis für bestimmte Immobilien(-arten) etablierte Bieterverfahren beinhaltet, dass einem potentiellen Interessentenkreis für eine Immobilie kein definierter Kaufpreis vom Makler präsentiert wird. Die Interessenten werden direkt oder indirekt aufgefordert, die eigene Kaufpreisvorstellung in einem „Gebot“ mitzuteilen. Das Verfahren kommt nicht selten zur Anwendung, wenn der Marktpreis einer Immobilie aufgrund von Eigenarten wie bei der Lage oder des Zustands schwer bezifferbar ist; beispielsweise bei „Problemimmobilien“.

Der BGH hat in einer Entscheidung zu einem Makleralleinauftrag, im Zuge dessen eine Immobilie „höchstbietend“ veräußert werden sollte, entschieden, dass der Makler sich schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er abgegebene höhere „Gebote“ nicht an den Verkäufer wahrheitsgemäß weitergibt oder über solche nicht informiert. Eine Besonderheit des Falles lag darin, dass der Makler in diesem Fall gegenüber anderen Interessenten eine viel höhere Kaufpreiserwartung der Verkäufer äußerte, um diese von der Immobilie „abzulocken“. Der BGH gelangte zu der Bewertung einer Verletzung der Verpflichtungen aus dem Alleinauftrag.

Der Makler machte sich nicht „nur“ einfach schadensersatzpflichtig, sondern die Verpflichtung richtete sich auf die Rückabwicklung des Kaufvertrages, da der Makler das Grundstück auch noch zu einem Preis unterhalb der Angebotspreise selbst erworben hatte. Hinsichtlich der Provisionverpflichtung konnte zudem ein Bereicherungsausgleich verlangt werden (BGH, NZM 2019, 547).

2. Vollmacht in Reservierungsvereinbarung zur Beauftragung eines Notars mit der Erstellung eines notariellen Kaufvertrages

Nicht selten kommt es in Erwerbsanbahnungen zu der Situation, dass weder Verkäufer noch Erwerber einen Notar benennen können und den Makler nach einem geeigneten Notar zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs befragen. So kann ein verständliches Bedürfnis der Kaufvertragsparteien dafür bestehen, den Makler mit einer Vollmacht auszustatten, einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs zu beauftragen.

Es kommt deshalb vor, dass die eigentlichen Kaufvertragsparteien den Makler beispielsweise in einer geschlossenen „Reservierungsvereinbarung“ für die Immobilie eine solche Vollmacht erteilen. Dies kann - je nach Einzelfall - aber zur Folge haben, dass nicht nur der Kaufvertrag beurkundungsbedürftig ist, sondern auch die Reservierungsvereinbarung samt Vollmacht selbst beurkundungsbedürftig wird und bei Nichteinhaltung der Form nichtig sein kann.

Wenn nämlich durch die Reservierungsvereinbarung auf die Entschliessungsfreiheit der Partei derart eingewirkt wird, dass die Partei auch bei
Nichtzustandekommen des Hauptvertrags ein Entgelt gemäß der Reservierungsvereinbarung zahlen soll, die Partei also erheblich „unter Zwang“ gerät, kann laut des BGH dieses Risiko der Nichtigkeit wegen Formverstoßes der Reservierungsvereinbarung bestehen. Ab wann ein solcher Zwang auf die Partei ausgeübt wird kann nicht pauschal beziffert werden.

Eine Vergütungspflicht von 10-15% in der Reservierungsvereinbarung können noch akzeptabel sein. Die Grenze kann aber auch unterhalb liegen, mit der Folge, dass bei einem Überschreiten der im Einzelfall zulässigen Grenze die Reservierungsvereinbarung nichtig sein kann und die Vollmacht von der Unwirksamkeit „infiziert“ wird, was zur Aufhebung der folgenden notariellen Kostenrechnung führen kann.

Bezüglich der Bemessung der Höhe einer Reservierungsgebühr ist daher Zurückhaltung geboten und diese sollte unbedingt am Einzelfall ausgerichtet werden, um die zulässigen Grenzen nicht zu überschreiten, zumal für den Makler auch noch ein Haftungsrisiko für die Notarkostenrechnung für die Erstellung des Entwurfs entstehen kann.

Unser Ansprechpartner für Maklerrecht: Rechtsanwalt Jan-Hendrik Thomsen.