Aufklärungspflichten bei Gebrauchtimmobilien

Der Traum von der eigenen Immobilie für die Familie steht häufig auf der einen Seite und ebenso häufig der Verkauf der Immobilie, um sich Träume erfüllen oder bspw. den Lebensabend abgesichert bestreiten zu können auf der anderen Seite. Diese „Verkaufssituation“ ist bei der alternden Gesellschaft eine häufige. Um diese Interessen im Zusammenhang mit dem Erwerb respektive dem Verkauf einer Immobilie in Einklang zu bringen, bedarf es eines notariellen Kaufvertrages.

In diesem werden die Bedingungen des Kaufs u.a. für eine Gebrauchtimmobilie vereinbart. Was aber wenn die Immobilie sich als mangelhaft erweist; der Keller ist bspw. feucht oder eine Baugenehmigung für einen Teil der Immobilie fehlt oder könnte nachträglich nicht erfolgreich beantragt werden.

Der erste Blick ist dann in den Kaufvertrag zu richten. Zunächst einmal bewertet sich die Frage, ob ein haftungsauslösender Mangel gegeben ist, anhand dessen, was in dem Kaufvertrag vereinbart wurde. Haben die Parteien eine explizite Beschaffenheitsvereinbarung in dem Kaufvertrag getroffen wie sinngemäß: (stark vereinfacht) „der Keller ist trocken und zum Wohnen geeignet“. Dann liegt ein Mangel vor, wenn der Keller eben nicht trocken ist oder nicht zum Wohnen geeignet ist.

Was gilt aber, wenn nichts entsprechendes explizit in dem Kaufvertrag vereinbart wurde? Als absoluter Standard und seit langem hat sich der Gewährleistungs- oder Haftungsauschluss in der Kaufvertragsgestaltung bei Veräußerungen einer Gebrauchtimmobilie durchgesetzt. Dies ist grundsätzlich nicht „unfair“, da die meisten Immobilienbesitzer keine Sachverständigen für Baumängel oder Fachhandwerker sind, die ihre Immobilie und den baulichen Zustand bis ins letzte Detail bewerten könnten. Wäre kein Haftungsausschluss bei der vielleicht auch bereits in die Jahre gekommenen Gebrauchtimmobilie möglich, würden sich nur wenige Eigentümer trauen, Ihre Immobilien zu veräußern, weil sie immer in die Gefahr einer Haftung geraten würden.

Allerdings muss der Verkäufer trotz des Haftungsausschlusses auf einige Punkte hinweisen. Tut er dies nicht, obwohl die Rechtsprechung dies von ihm erwartet, dann kann sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen und er haftet für den Mangel über dessen Bestand er getäuscht hat oder über dessen Bestand er ungefragt nicht aufgeklärt hat. Es entsteht die Fragestellung der sog. Arglisthaftung. Eine Arglist kann sich durch die „vorsätzliche unmittelbare Lüge“ verwirklichen, aber auch durch „Erklärungen ins Blaue hinein“ oder durch Verschweigen eines Umstandes trotz Bestehens einer Offenlegungspflicht. Stets ist jedoch Kenntnis des Verkäufers oder derjenigen Personen, deren Kenntnis er sich zuzurechnen lassen hat, erforderlich.
Eine  streitige Arglisthaftung kann die Träume insbesondere der Verkäufer-, aber auch der Käuferseite, erheblich trüben oder gar (finanziell) vereiteln.

Diese Gefahr kann dadurch minimiert werden, dass der Verkäufer in dem Kaufvertrag neben dem Haftungsausschluss auf bestimmte Umstände hinweist oder sogar negative Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen werden (Hinweis im Kaufvertrag „der Keller ist feucht und nicht zum Wohnen geeignet“).

Die Rechtsprechung wann eine Arglisthaftung, insbesondere eine Aufklärungspflicht des Verkäufers, besteht ist in eine unübersichtliche Einzelfallrechtsprechung mit teilweise merkwürdigen widersprüchlichen Ausblühungen gemündet.

Hier einige Beispiele für Haftungsfälle:

•    die baurechtswidrige Nutzung einer Immobilie auch ohne Untersagungsverfügung der Behörde
•    das Fehlen einer Baugenehmigung
•    das Anpreisen von Kellerräumen als Wohnraum, obwohl die für diese Nutzung erforderliche Genehmigung fehlt bzw. die behördliche Entscheidung, ob in eine förmliche Überprüfung eingetreten wird, nicht durch die vorgeschriebene Anzeige der Nutzungsänderung in Gang gesetzt wurde
•    das Fehlen eines Hinweises auf die dem Verkäufer bekannte ablehnende Haltung  der Genehmigungsbehörde zu einem geplanten Dachgeschossaufbau, der dem Käufer zu Recht als genehmigungsbedürftig geschildert wird
•    das Fehlen einer gesicherten Zufahrtmöglichkeit oder Wasserversorgung
•    Verwendung gesundheitsgefährdender Baustoffe (Asbest), auch wenn diese zur Zeit der Errichtung als unbedenklich galten - anders, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch die Art und Weise der Verwendung zuverlässig ausgeschlossen werden kann.

Die Liste könnte im erheblichen Umfang weitergeführt werden. Zudem sind generelle Aussagen schwer möglich da in der absoluten Regel die Umstände des Einzelfalls entscheidend sind.

Auswirkungen kann zudem die Art der Vertragspartner (Verbraucher u. Unternehmer) auf die Haftungssituation haben, ebenso  die Beteiligung Dritter, wie Verhandlungsführer oder bspw. Makler.

Unser Ansprechpartner für Immobilien- und Maklerrecht: Rechtsanwalt Jan-Hendrik Thomsen.