Hälftige Teilung der Maklerkosten kommt!

Am 05.06.2020 hat die Bundesregierung bekannt gegeben, dass der Bundesrat dem Entwurf der Bundesregierung u.a. zur hälftigen Tragung der Maklerkosten durch Käufer und Verkäufer bei dem Erwerb von Einfamilienhäusern und Wohnungen zugestimmt hat.

Die bisherige Praxis sah häufig vor, dass der Käufer die Maklerkosten alleine zu tragen hatte. War der Kaufinteressent dazu nicht bereit, fand sein Angebot beim Verkäufer i.d.R. kein Gehör und der Kaufinteressent konnte keinen Kaufvertrag mit dem Verkäufer begründen, um Eigentum an seiner Wunschimmobilie zu erwerben.

Nicht selten bereiteten aber auch den kostentragungswilligen Kaufinteressenten die Höhe der Kaufnebenkosten - wie eben die Maklerkosten, die in Deutschland regional zumeist zwischen 3% und 7% variieren - Probleme ihr Wunscheigenheim zu erwerben, da die Banken die Kaufnebenkosten in der Regel nicht finanzieren und diese daher vom Käufer aus dem Eigenkapital getragen werden müssen.

Nach „Mietpreisbremse“ und „Bestellerprinzip“ will die Bundesregierung die Praxis nun auch in diesem Bereich im Sinne des Verbraucherschutzes durch einen erheblichen Eingriff in die grundsätzlich geltende Vertragsfreiheit ändern und Käufer entlasten. Das Gesetz wird voraussichtlich Mitte/Ende Dezember in Kraft treten, damit die Immobilienwirtschaft noch Zeit zur Vorbereitung hat.

Was wird das Gesetz voraussichtlich im Einzelnen regeln? Die teilweise regional unterschiedliche Handhabe und die Gepflogenheiten bei der Kostentragung sollen bundesweit vereinheitlicht werden und so die Transparenz fördern. Der Rechtssicherheit dienst außerdem das künftig geltende Erfordernis, einen Maklervertrag zumindest in Textform zu schließen. Bislang kann der Vertrag ganz formfrei, auch mündlich oder schlicht durch Nutzung des Maklerangebots abgeschlossen werden.

Dem Käufer sollen künftig maximal 50% der Kosten auferlegt werden können; so die Idee zum Schutze des kaufenden Verbrauchers. Im wohl häufigsten Fall beauftragt der Verkäufer den Makler zum Verkauf seines Einfamilienhauses oder seiner Eigentumswohnung. Der Käufer soll dann nur mit 50% der Maklerkosten belastet werden dürfen.

Das Prinzip gilt aber im Grunde in beide Richtungen, also auch dann, wenn der Käufer den Makler mit der Haussuche beauftragt hat. Das kommt in Zeiten der steigenden Wohnungsnot immer häufiger vor. Der Trend könnte sich noch verstärken, denn unsichere Zeiten wie die Corona-Krise und ihre Folgen treiben die Menschen regelmäßig in den Immobilienmarkt. Auch im Fall des Suchauftrags durch den Käufer soll die hälftige „Umwälzung“ der Kosten von Käufer auf Verkäufer möglich sein.

Der Käufer soll künftig den Nachweis verlangen dürfen, dass der Verkäufer seinen Teil der Provision geleistet hat, bevor der Käufer seinen Anteil der Provision zahlen muss. Übt der Makler eine „Doppeltätigkeit“ aus, ist er mithin sowohl von dem Verkäufer als auch von dem Käufer beauftragt, soll jede Vertragseite ebenfalls 50% der Kosten tragen.

Vorgesehen ist ein interessantes „Werkzeug“ zum Verhindern von Umgehungsgeschäften: Vereinbart eine Seite "heimlich" mit dem Makler eine courtagelosen Tätigkeit, soll auch die andere Seite nicht zu Zahlungen der Kosten verpflichtet sein.

Alle Regelungen gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist. Im gewerblichen Ankauf sind die Regelungen zur Kostentragung weiter nahezu frei vereinbar.

Ob diese Regularien geeignet sind, Käufer von Kaufnebenkosten zu entlasten, wird sich zeigen. Immobilienverbände akzeptieren die Regelung, hätten sich aber als Maßnahme zur REduzierung der Kaufnebenkosten vor allem eine Senkung der Grunderwerbssteuer gewünscht. Die Makler begrüßen wohl zumindest überwiegend die Regelung, auch wenn es für viele bedeutet, das Geschäftsmodell in Teilen umstellen zu müssen obgleich man noch mit den Folgen der Covid-19 Krise kämpft.

Verbraucherschützer hätten sich lieber das Bestellerprinzip auch für diesen Bereich gewünscht. Das Bestellerprinzip gilt weiter bei der Anmietung von Wohnungen. Der den Makler Beauftragende muss mithin den Makler bezahlen.

Die Auswirkungen betreffen alle Stadien des Immobilienkaufs von der Finanzierbarkeit und der Kalkulation, über die Gestaltung und den Abschluss des eigentlichen Maklerauftrages, die notarielle Praxis und die außergerichtliche als auch gerichtliche Auseinandersetzung über den Ausgleich der Kosten.

Unser Ansprechpartner für Maklerrecht und damit zusammenhängende Kostenfragen: Rechtsanwalt Jan-Hendrik Thomsen.