Kauf eines Baugrundstücks – derzeit ein unkalkulierbares Risiko?

Trotz aller Flächenknappheit werden weiterhin Neubaugebiete für Zwecke der Wohnbebauung erschlossen. Der Erschließungsträger verpflichtet sich dabei regelmäßig gegenüber der Gemeinde, für die vollständige Erschließung des Baugebietes und für eine Bebauung des gesamten Erschließungsgebietes im Rahmen des gültigen Bauplanes innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens von wenigen Jahren zu sorgen.

Beim Abverkauf der Baufelder durch den Erschließungsträger sorgt der Notar durch sichere Vertragsgestaltung dafür, dass der Käufer Eigentümer des erworbenen Baufeldes wird und nicht noch zu Erschließungskosten herangezogen wird. Der Verkauf des Grundstückes (des Baufeldes) erfolgt unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung von Sachmängeln an Grund und Boden sowie in der Regel mit einer vom Käufer zu übernehmenden Verpflichtung, das erworbene Grundstück binnen weniger Jahre zu bebauen. Damit der Erschließungsträger seine Bebauungsverpflichtung gegenüber der Gemeinde einhalten kann, übernimmt der Käufer in dem notariellen Grundstückskaufvertrag aber auch die Verpflichtung, das Grundstück binnen festgelegter Frist zu bebauen und für den Fall der Verletzung dieser Pflicht das Grundstück an den Erschließungsträger zurück zu übertragen.

Das ist seit vielen Jahren gängige Verfahrenspraxis.  Derzeit sehen sich Käufer aber mit dem Problem konfrontiert, neben den gestiegenen Grundstückskaufpreises mit steigenden Zinsen bei der Finanzierung rechnen zu müssen und vor allem mit derzeit unkalkulierbaren Baukosten. Die Preise der Baumaterialien steigen in exorbitantem Maß, überdies sind Baustoffe teilweise am Markt für längere Zeit überhaupt nicht mehr verfügbar. Bauherren gehen damit bei Vertragsabschluss mit dem Erschließungsträger ein wirtschaftliches Risiko vor allem steigender Baukosten ein, denn an diesem Risiko ist der Erschließungsträger (also der Verkäufer des Baufeldes nicht beteiligt).

Wer heute ein unbebautes Grundstück zum Zwecke der Bebauung mit der Verpflichtung der Rückübertragung im Falle unterlassener Bebauung binnen bestimmter Frist erwirbt, tut gut daran, sorgfältig zu kalkulieren und die Kosten genau zu ermitteln und abzusichern, um seine vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Erschließungsträger – Bebauung des Grundstücks binnen einer vereinbarten Frist – auch wirklich einhalten zu können. Anderenfalls läuft ein Käufer Gefahr, erhebliche Kosten nutzlos aufzuwenden.

Unsere Ansprechpartner für Immobilienrecht: Rechtsanwalt und Notar Dr. Torsten Emmerich und Rechtsanwalt Jan-Kai Jensen.