Muss der Gewerberaummieter während der Corona-Pandemie Miete zahlen?

Seit Beginn der Corona-Pandemie ist streitig, welche Auswirkungen die sich aus behördlichen Nutzungsuntersagungen resultierende eingeschränkte Nutzbarkeit von Mietobjekten auf die Mietzahlungspflicht hat. In Prozessen um Mietminderungen und Vertragsanpassungen wegen des Lockdowns im Frühjahr 2020 wurden unterschiedliche Bewertungen vorgenommen. Teilweise wurde eine Mietanpassung für notwendig und geboten erachtet, teilweise wurde eine Mietanpassung abgelehnt unter Verweis darauf, dass das Verwendungsrisiko, also das Risiko, die gemietete Immobilie zu dem Zweck nutzen zu können, zu dem sie gemietet wurde, allein der Mieter trage. Teilweise wurden angeordnete Schließungen als Mangel qualifiziert, teilweise wurde ein Mangel verneint.

Gesetzliche Vermutung: Störung der Geschäftsgrundlage

Der vom Gesetzgeber in dieser Situation neu eingeführte, am 01.01.2021 in Kraft getretene Artikel 240 § 7 EGBGB enthält nun eine gesetzliche Vermutung, dass erhebliche (Nutzungs-) Beschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB darstellen. Diese Vermutung dürfte auch rückwirkend auf den ersten Lockdown anwendbar sein.

Die Regelung des § 313 Abs. 1 BGB lautet wie folgt:
 
"Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann."

Die Regelung besteht also insgesamt aus drei Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um auf Mieter- oder Vermieterseite eine Anpassung des Vertrages verlangen zu können, und zwar:

1. Voraussetzung: Änderung der wesentlichen Umstände,
2. Voraussetzung: abweichende Regelung bei Kenntnis der Parteien und
3. Voraussetzung: Unzumutbarkeit für eine der Parteien, am Vertrag festzuhalten.

Der neu eingeführte Artikel 240 § 7 EGBGB regelt lediglich die 1. Voraussetzung, indem er vermutet, dass sich im Falle einer behördlichen Nutzungsuntersagung ein wesentlicher Umstand, der zur Grundlage des Vertrages geworden ist, nämlich die uneingeschränkte Nutzbarkeit des Mietobjekts, schwerwiegend verändert hat.

Vermutung kann widerlegt werden

Die durch Artikel 240 § 7 EGBGB aufgestellte Vermutung allerdings ist widerleglich. Bei Gewerbemietverträgen, die erst zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wurden, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war, dürfte davon auszugehen sein, dass diese Verträge in Kenntnis einer möglicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Veränderung des Wirtschaftslebens geschlossen wurden.

Eine Regelung hinsichtlich der beiden weiteren Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB enthält Artikel 240 § 7 EGBGB dagegen nicht, so dass nach wie vor der wegen der Corona bedingten Nutzungsuntersagung eine Vertragsanpassung beanspruchende Mieter darzulegen und zu beweisen hat, dass die Vertragsparteien bei Kenntnis der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Folgen eine abweichende Regelung getroffen hätten (2. Voraussetzung) und es für den Mieter unzumutbar ist, weiterhin am Vertrag festzuhalten (3. Voraussetzung).

Ob ein Mieter von dem Vermieter für die Zeit einer behördlichen Nutzungsuntersagung eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen kann, hängt deshalb weiterhin maßgeblich davon ab, welche konkreten wirtschaftlichen Folgen der Lockdown für den Mieter hat.

Kein Automatismus der Mietminderung

Zusammengefasst bedeutet das, dass der Gesetzgeber mit Artikel 240 § 7 EGBGB keine abschließende oder pauschale Regelung der Auswirkungen der Pandemie auf Gewerberaummietverhältnisse geregelt hat. Insbesondere wurde keiner Vertragspartei das Risiko einseitig zugeordnet.

Zudem trifft Artikel 240 § 7 EGBGB keine Regelung darüber, welche Rechtsfolgen es hat, wenn sich die Geschäftsgrundlage geändert hat. Es ist deshalb den Vertragsparteien überlassen, eine lösungsorientierte Anpassung zu finden. Ob diese Anpassung letztlich eine Mietminderung, eine Stundung der Miete oder einen Mieterlass beinhaltet, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig.

Das gesetzgeberische Ziel der neuen Regelung ist es, die Verhandlungsposition von Gewerberaummietern zu stärken. Ein Automatismus dahingehend, dass Gewerberaummieter bei pandemiebedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit den in Artikel 240 EGBGB neu eingeführten § 7 also nicht verbunden.

Praxistipp

In Anbetracht dessen sind einvernehmliche Lösungen mit Augenmaß das Gebot der Stunde. In den von den Schließungsanordnungen betroffenen Mietern kann daher nur dringend geraten werden, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und über eine gegebenenfalls vorübergehende Anpassung des Mietvertrages, sei es in Form einer Mietminderung, einer Stundung oder eines Mieterlasses zu verhandeln und eine Vereinbarung zu treffen. Mieter und Vermieter sollten dabei eine einvernehmliche Regelung finden, die beiden Seiten Rechnung trägt. Soweit dies nicht möglich ist, bleibt der Mieter zunächst zu Erfüllung des unveränderten Vertrages verpflichtet. Ob sodann eine Anpassung des Mietvertrages gerichtlich durchgesetzt werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Hürden hierfür bleiben jedoch sehr hoch.

Beim Abschluss neuer Mietverträge ist den Vertragsparteien zu empfehlen, die Risikoverteilung im Falle einer stark eingeschränkten oder sogar gänzlich ausgeschlossenen Verwendbarkeit des Mietgegenstands sowie die sich hieraus ergebenden Folgen vertraglich zu regeln.

Unser Ansprechpartner für Mietrecht: Rechtsanwalt Jan-Kai Jensen.