Renewables: Gestaltung von Laufzeiten der Grundstückspacht

Der Flächensicherung kommt für die Betreiber von Windenergieanlagen und Photovoltaikanlagen nach wie vor eine herausragende Bedeutung zu. Die Flächensicherung durch den Abschluss entsprechender Grundstückspachtverträge erfolgt hierbei stets in einem frühen Stadium der Projektplanung.

Trotz der von der Politik immer wieder betonten Notwendigkeit der Verkürzung, beispielsweise von Genehmigungsverfahren, beträgt die Projektentwicklungsdauer von der Flächensicherung bis zur Umsetzung eines Projektes regelmäßig mehrere Jahre. Vor dem Hintergrund der erwartbaren Betriebszeit der EEG-Anlagen ist eine feste Laufzeit zu vereinbaren. Aufgrund der langen Projektierungszeit wird es von Betreiberseite für erforderlich gehalten, die feste Vertragslaufzeit erst mit Inbetriebnahme der EEG-Anlagen beginnen zu lassen. Es liegen Urteile des OLG Hamm aus dem Juli 2020 sowie des OLG Dresden aus April 2021 vor, die in diesen Fällen, in denen der Beginn der festen Vertragslaufzeit eines Vertrages an die Bedingung der Errichtung der EEG-Anlage geknüpft wird, bis zum Eintritt dieser Bedingung ein unbefristetes Mietverhältnis sehen, welches ordentlich kündbar ist, sofern dieses Kündigungsrecht nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat sich jüngst in einem Urteil von Dezember 2022 in dem konkreten Fall gegen die Rechtsauffassung des OLG Hamm ausgesprochen. Höchstrichterliche Rechtsprechung für Grundstückspachtverträge im Bereich der Erneuerbaren Energien besteht für diesen Themenkomplex - soweit ersichtlich - nicht.  

In Grundstückspachtverträgen finden sich oftmals Regelungen, die dem Grundstückseigentümer ein ordentliches Kündigungsrecht bzw. Rücktrittsrecht für den Fall zubilligen, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes das Projekt nicht verwirklicht wird. Hiermit wird regelmäßig dem Interesse des Grundstückseigentümers entsprochen, die Fläche nicht für einen zu langen Zeitraum unentgeltlich zu reservieren. Auch werden zum Teil Reservierungsentgelte vereinbart.

Angesichts der unsicheren Rechtslage und der individuellen Besonderheiten eines jeden einzelnen Projektes kommt der rechtssicheren Vertragsgestaltung von Laufzeiten und Kündigungsrechten bei Grundstückspachtverträgen für EEG-Projekte eine hohe Bedeutung zu. Hier gilt es, eine interessengerechte und rechtssichere Gestaltung für den Anlagenbetreiber und den Grundstückseigentümer zu finden.

Unser Ansprechpartner für das Recht der erneuerbaren Energien: Rechtsanwalt und Notar Dr. Stefan Mundt.